Домам, закрепленным за обранкротившимися управляющими компаниями, могут запретить переходить в другие УК

В России в рамках дел о банкротстве управляющих МКД организаций арбитражные суды принимают обеспечительные меры, которые запрещают региональным жилищным инспекциям исключать из реестра лицензий жилые дома, "закрепленные" за УК-банкротами.

Такие меры распространяются только на УК, которым запрещено совершать действия, направленные на досрочное прекращение деятельности по управлению МКД, в том числе производить расторжение договоров в одностороннем порядке либо по соглашению сторон; направлять уведомления о прекращении действия договоров в связи с истечением их срока действия; совершать действия по переводу жилого фонда на обслуживание к иным управляющим организациям. Запрет вводится в тех случаях, когда кредиторы указывали на намерение должника вывести ликвидные активы (жилищный фонд) из обладания должника в целях уклонения от расчетов с кредиторами.

При этом суды указывают следующее:

достижение цели банкротства – наиболее полное удовлетворение требований кредиторов –возможно при максимальном сохранении за должником средств для погашения существующих долговых обязательств;
имущественные права, приобретаемые УК по договорам управления МКД, – это единственный ликвидный актив должника (способ получения денежных средств за оказание услуг по управлению домами);
запрет на досрочное прекращение деятельности по управлению МКД имеет целью сохранение ликвидных активов должника и наличие источника денежных средств, его способности к погашению финансовых обязательств, способствует предотвращению возможного недобросовестного поведения должника и полностью соответствует целям банкротства;
названные обеспечительные меры не нарушают права и законные интересы должника, кредиторов и публичные интересы;
утверждение о том, что обеспечительные меры фактически запрещают собственникам помещений МКД осуществлять свои исключительные права, предусмотренные Жилищным кодексом РФ, по избранию способа управления домом, а также выбор УК по своему усмотрению, признано несостоятельным, поскольку запрет наложен судом на совершение конкретных действий УК и ГЖН и автоматически на собственников помещений МКД не распространяется;
кроме того, собственники не лишены права на расторжение договора управления с должником при наличии предусмотренных ст. 162 Жилищного кодекса РФ оснований и при необходимости могут реализовать право на судебную защиту иными способами, предусмотренными действующим законодательством;
в материалах дел нет доказательств, что у собственников помещений в МКД – в отношении которых приняты обеспечительные меры – возникли препятствия в реализации данного права в связи с принятием обеспечительных мер;
принимая во внимание срочный и временный характер обеспечительных мер, учитывая интересы заявителя, должника и иных кредиторов, суд полагает принятые обеспечительные меры соразмерными, направленными на сохранение существующего положения сторон (status quo), на предотвращение причинения должнику и его кредиторам значительного ущерба, поскольку непринятие заявленной обеспечительной меры может привести к уменьшению имущества должника.

Проект ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (о ветхом и аварийном фонде, о продолжении работы Фонда ЖКХ)

Проектом Федерального закона вносят изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, предусматривающие: 1. изменение подхода к определению выкупной стоимости при изъятии жилых помещений в аварийном доме; 2. возможность субъекта Российской Федерации устанавливать дополнительную поддержку граждан при переселении в формах: субсидий собственникам жилых помещений на приобретение жилья и (или) возмещение процентов по займам и кредитам на приобретение жилых помещений, предоставления нового вид жилищного фонда - специализированного жилищного фонда для переселения граждан из аварийного жилищного фонда равнозначной площади, но не выше нормы предоставления, бессрочно, без права приватизации, 3. меры против намеренного ухудшения жилищных условий: гражданам, которые приобрели право собственности на жилые помещения после признания многоквартирного дома аварийным, гарантируется только выкупная стоимость. Дополнительные меры государственной поддержки в формах предоставления жилого помещения взамен изымаемого, предоставления жилого помещения специализированного жилищного фонда, субсидий таким гражданам не предоставляются. Также проектом вносят изменения в Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части: 1. установление условия целевого использования высвободившегося после расселения аварийного жилья земельного участка под общественные территории, строительство для государственных и муниципальных нужд. В случае нарушения этого условия, средства Фонда ЖКХ, затраченные на переселение граждан из многоквартирного дома, находившегося на используемом не целевым образом земельном участке, подлежат возврату в Фонд ЖКХ; 2. возможности расходовать средства Фонда ЖКХ на субсидирование граждан, субсидирование застройщиков, реализующих проекты освоения территорий, в размере до 25% понесенных затрат на расселение жителей аварийных домов; 3. однократность предоставления дополнительных мер государственной поддержки собственникам жилых помещений – участникам программ переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Изменения также вносят в Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» в части дополнения перечня возможных объектов концессионных соглашений многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в государственной или муниципальной собственности. Указанные изменения направлены на привлечение внебюджетных средств в строительство наемных домов и домов жилищного фонда социального использования.

Правительство РФ в декабре приняло два важных для управляющих организаций документа.

Первый - изменяет правила проведения конкурса по отбору управляющих организаций. Второй – вносит изменения в правила назначения УО на временной основе. Постановление Правительства РФ от 14.12.2018 №1541 внесло существенные изменения в правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД. Теперь в ходе конкурсных процедур должно предусматриваться пошаговое снижение цены на договор управления. Эту меры в Правительстве РФ объяснили необходимостью создания конкуренции между управляющими компаниями и снижения цен на их услуги. Кроме этого – теперь при отборе компании не будет учитываться стоимость дополнительных работ и услуг по ремонту и содержанию общего имущества. Таким образом компании будут конкурировать друг с другом за счёт снижения стоимости самого минимального перечня. Другое постановление Правительства РФ - от 21.12.2018 №1616 - касается назначения управляющей организации на временной основе, сроком один год. Временно УО назначают для МКД, которые не выбрали способ управления. В соответствии с Правилами, утверждёнными постановлением, УО для временного управления будут определять органы местного самоуправления из перечня, который будут формировать органы МСУ. Чтобы попасть в перечень, УО нужно будет подать в органы МСУ заявление.

Утверждены Правила определения управляющей организации для временного управления многоквартирным домом

В соответствии с Правилами управляющая организация для временного управления будет определяться органом местного самоуправления из формируемого этим органом перечня. В перечень будут включаться управляющие организации, представившие в орган местного самоуправления заявление о включении в перечень, и управляющие организации, признанные участниками открытого конкурса. При этом необходимым условием для участия управляющей организации в открытом конкурсе будет её согласие на включение в перечень. Установленный механизм временного управления позволит обеспечить непрерывность управления многоквартирным домом в случаях, когда собственниками помещений не приняты необходимые решения для управления домом. (http://static.government.ru/media/files/df1EoJClODIaBQI9md8DK9Se7idoDlYo.pdf