Федеральный закон Российской Федерации от 29 июня 2015 года № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон) принят Государственной Думой 9 июня 2015 года и одобрен Советом Федерации 24 июня 2015 года. 30 июня 2015 года Закон опубликован и вступил в законную силу. Основные положения Закона вступают в силу с момента опубликования. Часть статей вступает в силу в период до 1 января 2017 года.
Правовой акт вносит существенные изменения в жилищное законодательство Российской Федерации. Изменения, в частности, затрагивают вопросы управления многоквартирными домами, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также осуществления капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Указанные изменения направлены на улучшение платежной дисциплины, как со стороны исполнителей коммунальных услуг, так и со стороны потребителей этих услуг, повышение взаимной ответственности всех участников отношений, обеспечение дополнительных возможностей собственникам помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) управлять своим жильем и принимать соответствующие решения.
Основные изменения, внесенные принятым Федеральным законом:
1) Внесены изменения в статьи 45-48 ЖК РФ. Уточнен круг вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Упрощена и конкретизирована процедура проведения общих собраний собственников помещений в МКД и оформления их результатов, а именно:
- возможность проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по инициативе управляющих организаций;
- возможность проведения общих собраний посредством очно-заочного голосования (очное обсуждение вопросов повестки дня и принятие решений, передача решений собственников в указанное в сообщении о проведении общего собрания место или адрес);
- предусматривается обязанность управляющих организаций, правлений ТСЖ (ЖСК), иного специализированного потребительского кооператива осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания по обращению собственников, обладающих не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
- решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (положения вступают в силу по истечении 180 дней после дня вступления в силу настоящего ФЗ);
- решения и протокол общего собрания собственников подлежат размещению в государственной информационной системе ЖКХ (далее – система), копии решений и протокола общего собрания собственников подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление ТСЖ (ЖСК);
- управляющая организация, правление ТСЖ (ЖСК) должны направить копии указанных решений и протокола в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет (вступает в силу по истечении 60 дней после дня вступления в силу настоящего ФЗ);
- общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета МКД. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера;
- непосредственное управление может быть выбрано собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать.
2) Уточнена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также порядок ее расчета.
Предусматривается общее понятие платы за содержание жилого помещения, включающее в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Положения о включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме применяются с 1 апреля 2016 года. При первоначальном включении в плату за содержание жилого помещения указанных расходов их размер не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленный субъектом РФ по состоянию на 1 сентября 2015 года. Для первоначального включения этих расходов не требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Плата за коммунальные услуги будет включать в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами, в том числе плату за данные коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме (положение вступает в силу с 1 января 2016 года).
Предусмотрено применение повышающих коэффициентов к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги для собственников помещений в многоквартирных домах, которые имеют обязанность по оснащению принадлежащих им помещений приборами учета используемых воды, электрической энергии и помещения которых не оснащены такими приборами учета. В этом случае не применяются положения о предельных индексах.
В статье 157 ЖК РФ предусматриваются нормы, в соответствии с которыми лицо, обеспечивающее предоставление коммунальных услуг, обязано уплатить потребителю штраф в случае нарушения таким лицом порядка расчета платы за коммунальные услуги, а также в случае, если такое лицо не обеспечило непрерывность предоставления коммунальных услуг или предоставило потребителю коммунальные услуги ненадлежащего качества. Штраф определяется в размерах и в порядке, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации (положения, вступают в силу по истечении 180 дней после дня вступления в силу настоящего ФЗ).
3) Изменения в ЖК РФ, регламентирующие проведение капитального ремонта:
- плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в региональной программе может определяться указанием на календарный год или не превышающий трех календарных лет период, в течение которых должен быть проведен такой ремонт (вступает в силу с 1 января 2017 года);
- краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта утверждаются сроком на три года с распределением по годам в пределах указанного срока (положение вступает в силу с 1 января 2017 года);
- определены исключения для правила, согласно которому внесение изменений в региональную программу в части переноса срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений. В частности, если запланированный вид работ по капитальному ремонту был проведен ранее и при этом определено, что повторные выполнение таких работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуются;
- обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы и включенном в региональную программу при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу;
- скорректированы порядок и условия включения МКД в региональную программу капитального ремонта, внесения в нее иных изменений. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта не включаются многоквартирные дома, в отношении которых на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, приняты решения о сносе или реконструкции;
- изменены требования к содержанию решения собственников о выборе (изменении) способа формирования фонда капитального ремонта;
- предусмотрены условия и порядок изменения способа формирования фонда капитального ремонта со специального счета на счет регионального оператора по решению органа местного самоуправления в случае низкой собираемости взносов на капитальный ремонт (менее 50% от начисленных сумм);
- введено требование об обязательном определении в протоколе о выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт, с условием обязательного получения согласия этого лица;
- изменен порядок замены владельца специального счета, открытого для формирования фонда капитального ремонта МКД;
- уточнен порядок организации деятельности регионального оператора, детализированы полномочия и обязанности регионального оператора. Контроль своевременности проведения капитального ремонта общего имущества в МКД собственниками помещений в таких домах возложен на регионального оператора.
4) Усилены меры контроля за соблюдением требований к лицензированию деятельности по управлению МКД. Перечень лицензионных требований теперь является открытым, т.к. дополнен «иными требованиями, установленными Правительством Российской Федерации».
5) Определены дополнительные полномочия госжилнадзора и установлены дополнительные основания проведения внеплановой проверки, которую осуществляют органы государственного жилищного надзора, муниципального контроля с целью выявления нарушения порядка установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взноса на капитальный ремонт. Информация об указанных нарушениях, размещенная в системе является официальной информацией и основанием для проведения внеплановой проверки. Также в случае, если в течение трех месяцев подряд поступают два или более протокола с различными решениями по аналогичным вопросам, жилищная инспекция обязана организовать внеплановую проверку соблюдения требований законодательства. Жилищные инспекторы могут проводить внеплановые проверки соблюдения лицензионных требований по заявлениям граждан и материалам СМИ без согласования с прокуратурой и предварительного уведомления лицензиата. Наличие в течение года двух доказанных в суде неисполненных предписаний об устранении нарушений лицензионных требований теперь означает для УК потерю права управления на все дома. Речь идет о регистрации управляющей организации в России, наличии у должностного лица квалификационного аттестата, отсутствии неснятой и непогашенной судимости, отсутствии в реестрах аннулированных лицензий и дисквалифицированных лиц. Но при этом у собственников остается право вето на лишение лицензии.
6) К полномочиям органов государственной власти РФ в области жилищных отношений отнесено определение порядка привлечения кредитных или иных заемных средств собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД.
7) Утверждение перечня имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.
8) Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность по управлению многоквартирными домами на 1 мая 2015 года, и которые не обратились в государственную жилищную инспекцию с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо получили отказ в ее выдаче, надлежащим образом обязаны исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до наступления событий, указанных в части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации.
9) Договоры, заключенные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, между собственниками, пользователями помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающими организациями, в том числе при непосредственной форме управления, действуют до истечения срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора (п.17 статьи 12).
10) Внесены корректировки в федеральные законы "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС", "О ветеранах", "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", "О несостоятельности (банкротстве)", а также в Градостроительный кодекс Российской Федерации. Льготники, такие как ветераны, ликвидаторы техногенных катастроф, инвалиды и их опекуны и др., получат право на субсидию в размере 50% оплаты за капитальный ремонт.